IRPF Alquiler Vivienda 2026: Cambios Clave y Nuevas Reducciones

Si tienes una vivienda alquilada en España, el IRPF de 2026 trae novedades importantes que pueden ahorrarte dinero o, si no las conoces, costarte más de lo necesario. Desde septiembre de 2026, las reglas del juego han cambiado: la reducción del 60% tradicional convive ahora con una reducción del 90% en zonas tensionadas, y las deducciones por eficiencia energética se han ampliado. Vamos al grano.

Cómo se calcula el rendimiento neto del alquiler

Primero, lo básico. Hacienda no te cobra por los ingresos brutos del alquiler, sino por el rendimiento neto. Es decir:

Rendimiento neto = Ingresos del alquiler - Gastos deducibles

En 2026, estos son los gastos deducibles clave:

• IBI, tasas de basura y comunidad de propietarios (solo la parte proporcional al tiempo alquilado).
• Intereses de la hipoteca (si compraste la vivienda con préstamo). Cuidado: el principal no desgrava, solo los intereses.
• Gastos de reparación y conservación: pintura, arreglo de electrodomésticos, fontanería. No vale la reforma integral ni mejoras estructurales.
• Amortización del inmueble: puedes deducir el 3% del valor catastral (sin contar el suelo) cada año.
• Primas de seguros del hogar, de impago de alquiler o de responsabilidad civil.
• Honorarios de la inmobiliaria que gestiona el alquiler. Si usas un CRM como AppInmosoft para automatizar la gestión de contratos, emisión de recibos y seguimiento de inquilinos, también puedes deducir la cuota del software como gasto necesario.

Ejemplo real: tienes un piso en Valencia alquilado por 900 €/mes (10.800 € al año). Pagas 600 € de IBI, 400 € de comunidad, 1.200 € de intereses de hipoteca y 300 € de seguro. Total gastos: 2.500 €. Tu rendimiento neto antes de reducciones es 8.300 €.

La reducción del 60% (y ahora del 90%)

Aquí viene lo importante. Sobre ese rendimiento neto, la Ley 35/2006 de IRPF permite una reducción del 60% si alquilas la vivienda como residencia habitual del inquilino. Es decir, solo pagas impuestos por el 40% restante.

Siguiendo el ejemplo anterior: 8.300 € × 40% = 3.320 € es lo que tributa realmente. Si estás en el tramo del 24% del IRPF, pagarías unos 797 € de impuestos netos por ese alquiler.

Pero en 2026, tras la Ley 12/2023 de Vivienda y su desarrollo reglamentario, en zonas declaradas de mercado tensionado (Barcelona, Madrid capital, Palma, Málaga, Valencia ciudad, Alicante, Bilbao y otras 60 áreas según el listado del Ministerio de Vivienda actualizado en julio de 2026) la reducción sube al 90% si cumples estos requisitos:

• El alquiler es vivienda habitual del inquilino.
• El contrato se firmó o renovó a partir del 1 de enero de 2024.
• La renta mensual no supera el precio de referencia de la zona (publicado por la comunidad autónoma correspondiente).
• Has realizado obras de mejora energética (certificado energético C o superior) o el inmueble ya lo tenía.

Mismo ejemplo en zona tensionada: 8.300 € × 10% = 830 € tributables. A tipo del 24%, pagas unos 199 € de impuestos. La diferencia son casi 600 € al año.

Retenciones: cuándo se aplican y cuánto

Si eres persona física alquilando a otra persona física, no hay retención a cuenta. Tú declaras el alquiler en tu IRPF anual (modelo 100) y pagas lo que corresponda en junio-julio de 2027 (por los ingresos de 2026).

Pero si tu inquilino es una empresa o un autónomo que usa la vivienda para su actividad (oficina, almacén, local), debe retenerte el 19% del alquiler bruto cada mes y pagarlo a Hacienda (modelo 115 trimestral). Esa retención se resta de lo que pagas en tu declaración anual.

Ejemplo: alquilas un local en Sevilla a una tienda por 1.200 €/mes. La tienda te paga 972 € (1.200 - 19% = 228 € de retención) y cada trimestre ingresa en Hacienda esos 228 € × 3 meses. Tú declaras los 14.400 € anuales, restas gastos, aplicas la reducción (si es vivienda habitual, no aplica en locales) y compensas esas retenciones ya pagadas.

Deducciones por mejora energética en 2026

Novedad ampliada en 2026: si hiciste obras de rehabilitación energética en 2024-2026 (aislamiento térmico, ventanas dobles, instalación de aerotermia, placas solares), puedes deducir en tu IRPF:

• 20% de la inversión si reduces el consumo de energía primaria no renovable en un 7% (máximo 5.000 €).
• 40% si reduces un 30% o mejoras la calificación energética a A o B (máximo 7.500 €).
• 60% en rehabilitaciones integrales de edificios (máximo 15.000 €).

Estas deducciones son adicionales a la reducción del 60% o 90% del rendimiento neto. No se suman directamente al gasto deducible, van aparte en la casilla correspondiente del modelo 100.

Ejemplo: inviertes 10.000 € en aislar tu piso de alquiler en Zaragoza y logras reducir un 35% el consumo energético (certificado energético pasa de E a B). Deduces 4.000 € (40% de 10.000 €) directamente de tu cuota del IRPF. Si tu cuota total era 5.000 €, pagas solo 1.000 €.

Casos especiales: alquiler turístico y habitaciones

El alquiler turístico (menos de 2 meses) no aplica la reducción del 60% ni del 90%. Tributa como actividad económica en el IRPF (rendimientos de actividades económicas) y, en muchos casos, obliga a darte de alta en el IAE y pagar IVA. Además, las deducciones de gastos son más estrictas.

Si alquilas habitaciones en tu vivienda habitual compartida, solo tributa la parte proporcional del rendimiento neto (divide ingresos y gastos según metros cuadrados alquilados). La reducción del 60% sí aplica si el inquilino usa esa habitación como residencia habitual.

Errores comunes al declarar alquileres

Tras analizar cientos de declaraciones en nuestro valorador de AppInmosoft, estos son los fallos más frecuentes:

• No aplicar la reducción del 60% por desconocimiento. Hacienda no te avisa, simplemente cobras de más.
• Deducir el principal de la hipoteca. Solo los intereses son deducibles.
• No declarar el alquiler pensando que Hacienda no se enterará. Desde 2024, los bancos informan de ingresos recurrentes similares (modelo 172) y Hacienda cruza datos con el catastro y contratos registrados.
• Confundir amortización con reparación. La amortización es un 3% del valor catastral anual (sin suelo), automática. Las reparaciones son gastos reales justificados con factura.
• No conservar facturas. Hacienda puede pedir justificantes hasta 4 años después. Sin factura, no hay deducción.

Herramientas para optimizar tu declaración

Si gestionas varios alquileres o eres una pequeña inmobiliaria, calcular el IRPF manualmente es un lío. En AppInmosoft automatizamos el cálculo del rendimiento neto, aplicamos automáticamente la reducción según zona (tensionada o no) y generamos un informe fiscal listo para tu gestor. Conectamos con tus inmuebles, contratos y recibos para que no pierdas ni un euro en deducciones.

Además, nuestro valorador gratuito con datos oficiales (SERPAVI, Ministerio de Vivienda, INE) te dice si tu alquiler está dentro del precio de referencia de zona tensionada, clave para aplicar la reducción del 90%.

Calendario fiscal 2026-2027 para alquileres

No olvides estas fechas:

• Enero-marzo 2027: Hacienda abre el borrador del IRPF 2026. Revisa que aparezcan todos tus alquileres (Hacienda suele tener datos, pero no siempre completos).
• Abril-junio 2027: Campaña de la Renta. Presentas el modelo 100 con tus rendimientos de alquiler de 2026.
• Julio 2027: Si te sale a pagar, Hacienda cobra (o fraccionas en dos pagos: julio y noviembre).

Si eres autónomo o tienes varios inmuebles, considera hacer pagos fraccionados trimestrales (modelo 130) para evitar un palo grande en junio.

Consejo final: simula antes de declarar

Cada caso es distinto. Un piso en zona tensionada con obras recientes puede tributar un 70% menos que uno antiguo en zona normal. Antes de firmar tu declaración, simula distintos escenarios: con y sin reducción, con deducciones de obra, cambiando gastos deducibles. A veces, invertir 2.000 € en mejorar la eficiencia energética te ahorra 1.500 € de impuestos durante 4 años.

Si tienes dudas, consulta con un asesor fiscal especializado en inmobiliario. Y si gestionas alquileres de forma profesional, un software como AppInmosoft te quita el dolor de cabeza y te asegura que no dejas dinero sobre la mesa.