La venta de tu vivienda habitual puede generar una ganancia patrimonial que Hacienda grava en el IRPF. Pero antes de alarmarte: existen exenciones fiscales que pueden reducir o eliminar ese impuesto si cumples ciertos requisitos. Aquí te explicamos cómo funciona en 2025, con ejemplos reales y referencias a la Ley 35/2006 del IRPF.
¿Qué es la ganancia patrimonial y cómo se calcula?
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición de tu vivienda. Al valor de adquisición puedes sumarle:
- Gastos de compra (notaría, registro, gestoría, ITP o IVA).
- Reformas y mejoras (con factura y que aumenten el valor del inmueble).
- Gastos de venta (agencia, plusvalía municipal si la pagas tú).
Ejemplo real en Valencia (2025): compraste en 2015 por 180.000 € + 15.000 € de gastos. Vendes ahora por 260.000 €. Ganancia bruta: 260.000 - 195.000 = 65.000 €. Esta cantidad entra en la base del ahorro del IRPF y tributa entre el 19% y el 28% según el tramo.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si eres menor de 65 años, puedes evitar pagar IRPF si reinviertes el total del precio de venta en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta). Esto está regulado en el artículo 38 de la Ley 35/2006.
Importante: tiene que ser el importe total de venta, no solo la ganancia. Si vendes por 260.000 €, debes reinvertir esos 260.000 € en la nueva casa. Si reinviertes solo 200.000 €, la exención es proporcional: 200.000/260.000 × 65.000 = 50.000 € exentos, tributarían 15.000 €.
Exención para mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más en el momento de la venta, la ganancia patrimonial queda totalmente exenta sin necesidad de reinvertir. Es la ventaja fiscal más clara para jubilados que quieren mudarse a un piso más pequeño o al pueblo.
¿Qué pasa si no reinviertes ni tienes 65 años?
Tributas en la base del ahorro con estos tramos (2025):
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- De 50.000 a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 28% (en algunas CCAA como Madrid puede variar ligeramente)
Con el ejemplo anterior (65.000 € de ganancia), pagarías: (6.000 × 19%) + (44.000 × 21%) + (15.000 × 23%) = 13.830 € de IRPF. Nada despreciable.
Consejos prácticos antes de vender
1. Guarda todas las facturas: reformas, IBI, comunidad si has rehabilitado. Todo suma para reducir la ganancia.
2. Calcula tu ganancia antes: usa el Valorador IA de AppInmosoft para estimar el precio de venta actual con datos oficiales del Ministerio de Vivienda y del Catastro. Así sabrás si te conviene reinvertir o esperar a cumplir 65.
3. Planifica la reinversión: si compras antes de vender, el plazo de 2 años corre desde la compra de la nueva. Si vendes primero, tienes 2 años desde la venta.
4. Consulta un asesor fiscal: cada caso tiene matices (herencias, donaciones, divorcios). Un gestor puede ahorrarte miles de euros.
Herramientas para inmobiliarias
Si eres agencia, tus clientes te preguntarán esto constantemente. En AppInmosoft hemos integrado recordatorios de exenciones y calculadoras fiscales en el CRM, para que puedas asesorar con datos reales y cerrar más operaciones. Prueba gratis desde nuestros planes o consulta la Licencia Permanente sin mensualidades.
Vender tu casa no tiene por qué ser un disgusto fiscal. Con planificación y las herramientas correctas, puedes optimizar tu tributación y quedarte con más dinero en el bolsillo.