IRPF Alquiler Vivienda 2026: Reducciones y Retenciones

Si alquilas una vivienda en España, tus ingresos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. La Ley 35/2006 del IRPF regula cómo declarar estos ingresos, pero las novedades de 2025-2026 han traído cambios importantes: reducción del 90% en zonas tensionadas, nuevas obligaciones de retención y deducciones fiscales que muchos propietarios desconocen.

En este artículo te explicamos paso a paso cómo tributa el alquiler de tu vivienda en el IRPF 2026, qué reducciones aplican según tu caso y cómo optimizar tu declaración para pagar lo justo.

Cómo se calculan los rendimientos del alquiler en el IRPF

El rendimiento neto del capital inmobiliario se calcula restando a los ingresos íntegros (el alquiler que cobras) los gastos deducibles. La fórmula básica:

Rendimiento neto = Ingresos - Gastos deducibles

Sobre ese rendimiento neto aplicarás las reducciones (60% o 90% según el caso) y el resultado final tributará a tu tipo marginal del IRPF, que en 2026 oscila entre el 19% y el 47% según tu comunidad autónoma y tramo de renta.

Ingresos íntegros: qué declarar

Incluye todos los pagos que recibes del inquilino: renta mensual, gastos de comunidad repercutidos, IBI si lo paga el arrendatario, fianzas no devueltas (cuando el contrato termina y retienes parte por daños). No incluyas la fianza inicial mientras permanezca depositada en el organismo autonómico.

Gastos deducibles del alquiler

Puedes restar estos gastos en tu declaración del IRPF 2026:

• IBI, tasas municipales y tasa de basuras: el importe completo aunque lo repercutas al inquilino (lo compensas sumándolo a ingresos).
• Gastos de comunidad: cuotas ordinarias y derramas.
• Seguro del hogar: prima anual del seguro de la vivienda.
• Intereses del préstamo hipotecario: solo la parte de intereses, no la amortización de capital. Ojo: este gasto se deduce con límite según el rendimiento neto previo.
• Gastos de reparación y conservación: pintura, arreglo de instalaciones, sustitución de electrodomésticos (no mejoras que aumenten el valor del inmueble, como reformas integrales).
• Amortización del inmueble: el 3% del mayor entre el valor catastral o el precio de adquisición (excluyendo suelo). Este gasto lo aplica Hacienda automáticamente.
• Gastos de formalización del contrato: notaría, registro, gestoría.
• Gastos de defensa jurídica: abogados, procuradores si hay litigio con el inquilino.

Ejemplo real: tienes un piso en Valencia que alquilas por 900 €/mes (10.800 €/año). Pagas 600 € de IBI, 720 € de comunidad, 300 € de seguro, 1.200 € de intereses hipotecarios y 500 € en reparaciones. Amortización: 3% de 180.000 € (precio compra sin suelo estimado 70%) = 3.780 €.

Rendimiento neto = 10.800 - 600 - 720 - 300 - 1.200 - 500 - 3.780 = 3.700 €

Reducción del 60% en arrendamiento de vivienda habitual

Si alquilas la vivienda como residencia habitual del inquilino (no para uso turístico, profesional u otros fines), aplicas una reducción del 60% sobre el rendimiento neto. Es decir, solo tributas por el 40% restante.

Siguiendo el ejemplo anterior: 3.700 € × 40% = 1.480 € tributables. Si tu tipo marginal es del 30%, pagarías unos 444 € en IRPF por ese alquiler anual.

Esta reducción se ha mantenido estable desde 2015, pero en 2025 llegó una novedad crucial para zonas tensionadas.

Reducción del 90% en zonas tensionadas (2026)

La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda introdujo la declaración de zonas tensionadas, donde la oferta de alquiler es insuficiente y los precios se disparan. En 2026, comunidades como Cataluña, Baleares, Madrid y algunas ciudades de Andalucía (Málaga, Sevilla) y Comunitat Valenciana (Valencia, Alicante) han declarado zonas tensionadas.

Si tu vivienda está en una de estas zonas y cumples ciertos requisitos (contrato nuevo o renovado desde 2024, inquilino joven menor de 35 años o familia con ingresos limitados, rebaja de alquiler mínima del 5% respecto al contrato anterior), aplicas una reducción del 90%. Solo tributas por el 10% del rendimiento neto.

Con el mismo ejemplo: 3.700 € × 10% = 370 € tributables. Al 30% marginal: 111 € de IRPF. Un ahorro de 333 € respecto a la reducción estándar del 60%.

Consulta en la web del Ministerio de Vivienda o tu comunidad autónoma si tu inmueble se encuentra en zona tensionada. En AppInmosoft, nuestro valorador gratuito con IA te indica automáticamente si la dirección que introduces está en zona declarada y qué reducción fiscal te corresponde.

Requisitos para la reducción del 90%

• Vivienda situada en zona tensionada declarada oficialmente.
• Contrato de arrendamiento firmado o renovado a partir del 1 de enero de 2024.
• El alquiler debe ser inferior (al menos 5%) al del último contrato en esa vivienda, o tratarse del primer alquiler.
• Inquilino joven (menor 35 años) o unidad familiar con ingresos bajo umbral autonómico.

Si no cumples todos los requisitos, aplicas la reducción estándar del 60%.

Retenciones del 19% en alquileres a empresas o profesionales

Cuando alquilas tu vivienda a una persona jurídica (empresa, autónomo para uso como oficina o vivienda de empleados), el arrendatario debe practicar una retención del 19% sobre la renta mensual e ingresarla trimestralmente en Hacienda (modelo 115).

Ejemplo: alquilas un piso en Madrid a una empresa por 1.500 €/mes. La empresa te paga 1.215 € (1.500 - 19%) y retiene 285 € que ingresa a la AEAT en tu nombre. Al hacer la declaración anual del IRPF, esos 285 €/mes (3.420 €/año) se descuentan de la cuota a pagar. Si tus retenciones superan la cuota final, Hacienda te devuelve la diferencia.

Importante: esta retención no aplica si alquilas a particulares (persona física para vivienda habitual). En ese caso, declaras el rendimiento íntegro en la Renta sin retenciones previas.

Cómo declarar el alquiler en la Renta 2026 (campaña 2027)

En abril-junio de 2027 presentarás la declaración del IRPF correspondiente a 2026. Los rendimientos del alquiler van en la casilla 071 (ingresos íntegros) y siguientes del apartado de rendimientos del capital inmobiliario. Hacienda te ofrece datos fiscales con la información que tiene (retenciones, IBI), pero tú debes revisar y completar gastos deducibles.

Pasos prácticos:

1. Recopila todos los justificantes: recibos de alquiler, facturas de reparaciones, certificado del banco con intereses hipotecarios, recibo IBI, póliza seguro.
2. Calcula el rendimiento neto restando gastos.
3. Aplica la reducción (60% o 90%) según tu caso.
4. Verifica que las retenciones (si las hay) coinciden con el modelo 115.
5. Si gestionas varios inmuebles, repite el cálculo para cada uno.

En AppInmosoft, las inmobiliarias que gestionan carteras de propietarios pueden automatizar este proceso: el software genera informes anuales de rendimientos por propietario, con todos los ingresos y gastos registrados durante el año, listos para entregar al asesor fiscal. Desde nuestro plan Profesional, incluimos informes de rendimientos personalizables y recordatorios fiscales trimestrales.

Errores comunes al declarar el alquiler

1. No declarar ingresos en efectivo: Hacienda cruza datos del registro de contratos (obligatorio desde 2024 en muchas CCAA) y consumos de suministros. Si alquilas sin contrato o cobras en B, el riesgo de sanción es alto (multa entre 600 y 6.000 € + deuda tributaria + intereses).

2. Olvidar gastos deducibles: Muchos propietarios solo restan IBI y comunidad, pero pierden deducciones de reparaciones, intereses o seguros. Guarda todas las facturas.

3. Aplicar mal la reducción: Si alquilas para oficina o uso turístico, no hay reducción del 60%. Solo vivienda habitual del inquilino.

4. Confundir reducción con deducción: La reducción del 60%/90% se aplica sobre el rendimiento neto, antes de tributar. Las deducciones (por vivienda habitual propia, rehabilitación) se aplican sobre la cuota final. No son lo mismo.

Estrategias para optimizar tu IRPF como propietario

Si eres propietario de varios inmuebles o quieres minimizar tu carga fiscal, considera:

• Alquilar en zona tensionada con reducción 90%: Si tienes viviendas en Barcelona, Madrid o Baleares, ajusta el alquiler para cumplir requisitos y aprovechar la reducción máxima.
• Constituir una sociedad patrimonial: A partir de 3-4 inmuebles, puede interesar tributar por Impuesto de Sociedades (25% fijo) en lugar de IRPF marginal (hasta 47%). Consulta con tu asesor fiscal.
• Deducir gastos de mejora energética: Obras de aislamiento, paneles solares, aerotermia pueden deducirse parcialmente en IRPF (hasta 60% en deducciones autonómicas) y además mejoran la eficiencia del inmueble, reduciendo gastos futuros y aumentando el valor de alquiler.
• Pactar gastos de comunidad y suministros: Si el inquilino paga directamente suministros, no los incluyas en ingresos/gastos; simplifica tu contabilidad.

Para inmobiliarias que asesoran a propietarios, ofrecer un servicio de optimización fiscal es un valor añadido que fideliza clientes. Con AppInmosoft, puedes generar valoraciones fiscales automáticas que muestran al propietario el rendimiento neto proyectado, las deducciones aplicables y el IRPF estimado según diferentes escenarios de alquiler.

Novedades fiscales 2026 que debes conocer

Además de la reducción del 90%, en 2026 hay cambios que afectan al alquiler:

• Obligación de informar contratos en 30 días: Desde 2024, todas las CCAA exigen comunicar contratos nuevos al registro autonómico. El plazo es 30 días desde la firma. Incumplirlo conlleva multas de 300 a 1.000 €.
• Limitación de subidas de alquiler: En zonas tensionadas, las subidas anuales no pueden superar el IPC (3,2% en 2025). Si subes más, pierdes la reducción del 90%.
• VeriFactu y facturación electrónica: El RD 1007/2023 obliga a autónomos y empresas a emitir facturas con software certificado desde julio 2025. Si alquilas a empresas, tus facturas deben cumplir VeriFactu. AppInmosoft integra facturación electrónica certificada desde nuestra licencia permanente, evitando sanciones.

Caso práctico: alquiler en zona tensionada Barcelona 2026

María tiene un piso de 70 m² en el Eixample (Barcelona, zona tensionada). Lo alquiló en enero 2025 a un inquilino de 32 años por 1.200 €/mes (contrato anterior era 1.300 €, rebajó un 7,7%). Gastos anuales: IBI 800 €, comunidad 1.100 €, seguro 250 €, reparaciones 600 €, intereses hipoteca 2.400 €. Valor catastral 150.000 €, suelo 30%.

Ingresos: 1.200 × 12 = 14.400 €

Gastos: 800 + 1.100 + 250 + 600 + 2.400 + amortización (3% de 105.000) 3.150 = 8.300 €

Rendimiento neto: 14.400 - 8.300 = 6.100 €

Reducción 90%: 6.100 × 10% = 610 € tributables

IRPF (tipo marginal 37%): 610 × 37% = 225,70 €

Sin la reducción del 90%, habría tributado 6.100 × 40% = 2.440 € → 902,80 € de IRPF. Ahorro: 677 €.