La escritura de compraventa de vivienda es el documento público que convierte un contrato privado en una transmisión legal de propiedad. En España, este trámite es obligatorio y requiere la intervención de un notario. Muchos compradores llegan al día de la firma sin entender qué firman, qué impuestos pagan o qué documentos necesitan. Esta guía te lleva paso a paso por todo el proceso en 2026.
1. Antes de la escritura: el contrato de arras
\p>Antes de firmar ante notario, comprador y vendedor suelen firmar un contrato de arras (penitenciales o confirmatorias). Este documento privado fija el precio, la fecha de entrega y la cantidad adelantada (normalmente entre el 10% y el 20% del precio total). No es obligatorio, pero es habitual en el 85% de las compraventas según datos del Consejo General del Notariado de 2025.Desde aquí, la inmobiliaria coordina plazos, verifica documentación del vendedor y acompaña al comprador en la solicitud de hipoteca (si aplica). En AppInmosoft, automatizamos esta fase con recordatorios de documentación pendiente y checklists personalizados para cada operación, reduciendo retrasos y errores.
2. Documentación que necesita el vendedor
El vendedor debe presentar:
- Nota simple del Registro de la Propiedad (actualizada, máximo 3 meses). Cuesta entre 9€ y 14€ online.
- Escritura anterior de compra o herencia, que acredita cómo adquirió la vivienda.
- DNI o NIE en vigor.
- Certificado de eficiencia energética (CEE), obligatorio desde 2013. Válido 10 años.
- Últimos recibos de IBI y gastos de comunidad al corriente (el notario no lo exige legalmente, pero el comprador sí).
- Cédula de habitabilidad (según CCAA: obligatoria en Cataluña, Baleares, Galicia; recomendable en el resto).
- Si hay hipoteca: certificado de cancelación del banco (se tramita tras el pago).
En ciudades como Madrid o Barcelona, el proceso de cancelación hipotecaria puede tardar entre 10 y 15 días hábiles. Planifica con margen.
3. Documentación que necesita el comprador
El comprador aporta:
- DNI o NIE en vigor.
- Certificado bancario de fondos o, si financia, la escritura de hipoteca (se firma el mismo día, antes de la compraventa).
- Número de cuenta para domiciliar impuestos posteriores (ITP o IVA + AJD).
Si el comprador es extranjero no residente, debe presentar NIE y, en algunos casos, certificado de origen de fondos si supera 100.000€ (normativa antiblanqueo RD 304/2014).
4. Elección de notario y costes
Desde 2015, el comprador elige libremente el notario (antes lo hacía el vendedor). El arancel notarial está fijado por ley (RD 1426/1989) y depende del precio de venta:
- Vivienda de 150.000€: unos 600-850€.
- Vivienda de 300.000€: entre 850-1.200€.
- Incluye matriz, copias autorizadas y un ejemplar para el Registro.
El notario verifica la identidad de las partes, lee la escritura en voz alta (o resume el contenido si las partes renuncian a la lectura íntegra) y comprueba que no haya cargas inscritas (embargos, hipotecas sin cancelar). No asesora sobre conveniencia del negocio, solo sobre legalidad.
5. El día de la firma: qué ocurre en la notaría
Acuden vendedor, comprador y, si hay financiación, un representante del banco. El proceso dura entre 30 y 60 minutos:
- El notario lee (o resume) la escritura de hipoteca si aplica. El comprador la firma.
- Se transfiere el importe de la hipoteca al vendedor (o se retiene parte para cancelar su hipoteca).
- El comprador paga la diferencia (precio - hipoteca - arras) mediante transferencia bancaria o cheque bancario conformado. Nunca en efectivo si supera 1.000€ (Ley 7/2012 antiblanqueo).
- Se firma la escritura de compraventa. El notario entrega las llaves simbólicamente (aunque la entrega física suele ser posterior).
- El vendedor entrega copia del CEE y documentación de la vivienda.
En AppInmosoft, las agencias generan un checklist de firma automático que incluye todos los documentos y pagos, evitando olvidos de última hora que retrasan la operación.
6. Impuestos tras la firma
El comprador tiene 30 días hábiles para liquidar impuestos en la CCAA correspondiente:
- Vivienda de segunda mano (usada): paga ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Tipo general en 2026: 6-10% según CCAA. Madrid: 6%