Vender un piso no significa que todo el dinero que recibes sea para ti. Hacienda grava la ganancia patrimonial —la diferencia entre lo que pagaste y lo que cobras— a través del IRPF. Pero ojo: solo tributa la ganancia neta, no el precio total de venta.
En este artículo te explicamos con ejemplos de Madrid, Valencia y Málaga cuánto se queda la AEAT, qué gastos puedes descontar y cómo calcular tu base imponible real. Ideal si estás valorando vender en 2026 y quieres saber cuánto ingresarás limpio.
¿Qué grava exactamente Hacienda?
La ganancia patrimonial es la resta entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos). Solo esa diferencia va a la declaración de IRPF como rendimiento del ahorro, tributando entre el 19 % y el 28 % según tramos (art. 46 Ley 35/2006 IRPF, vigente en 2026).
Gastos deducibles al vender:
- Comisión de la inmobiliaria (habitualmente 3-5 %).
- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
- Certificado energético, escrituras de cancelación de hipoteca, nota simple.
Gastos deducibles al comprar (si los conservas):
- ITP o IVA pagado en la compra.
- Notaría, registro, gestoría.
- Reformas con factura que hayan aumentado el valor del inmueble (cocina integral, instalación de climatización, accesibilidad).
Escala del ahorro en IRPF 2026
Las ganancias patrimoniales tributan según estos tramos de base del ahorro:
- Hasta 6.000 €: 19 %
- De 6.000 € a 50.000 €: 21 %
- De 50.000 € a 200.000 €: 23 %
- De 200.000 € a 300.000 €: 27 %
- Más de 300.000 €: 28 %
Estos porcentajes son estatales; algunas comunidades autónomas pueden tener tramos propios (País Vasco, Navarra). En Madrid, Valencia y Málaga rigen los tramos nacionales sin recargo autonómico adicional en 2026.
Ejemplo 1: Madrid (Chamberí)
Compraste en 2015 por 280.000 € + 22.400 € de gastos (ITP 8 %, notaría, registro). Inviertes 15.000 € en 2018 reformando el baño (con factura). En julio de 2026 vendes por 420.000 €. Pagas 16.800 € de comisión (4 %), 2.100 € de plusvalía municipal y 800 € de gestoría.
Valor de adquisición: 280.000 + 22.400 + 15.000 = 317.400 €
Valor de transmisión: 420.000 – 16.800 – 2.100 – 800 = 400.300 €
Ganancia patrimonial: 400.300 – 317.400 = 82.900 €
Tributación:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €
- Siguientes 44.000 € (hasta 50.000) al 21 %: 9.240 €
- Resto 32.900 € al 23 %: 7.567 €
Total a Hacienda: 17.947 € (21,65 % efectivo sobre la ganancia). Te quedan 64.953 € netos de plusvalía tras impuestos.
Ejemplo 2: Valencia (Ruzafa)
Herencia recibida en 2012, valor catastral 140.000 €. Declaraste entonces como adquisición lucrativa. Reformas por 8.000 € en 2020. Vendes en 2026 por 235.000 €. Comisión 3,5 % (8.225 €), plusvalía municipal 1.200 €, certificado energético 150 €.
Valor de adquisición: 140.000 + 8.000 = 148.000 €
Valor de transmisión: 235.000 – 8.225 – 1.200 – 150 = 225.425 €
Ganancia patrimonial: 225.425 – 148.000 = 77.425 €
Tributación:
- 6.000 € al 19 %: 1.140 €
- 44.000 € al 21 %: 9.240 €
- 27.425 € al 23 %: 6.308 €
Total: 16.688 € (21,55 % efectivo). Neto de plusvalía: 60.737 €.
Ejemplo 3: Málaga (Centro)
Compra en 2008 por 180.000 € + 14.400 € de gastos. Sin reformas documentadas. Venta en 2026 por 310.000 €. Comisión 5 % (15.500 €), plusvalía municipal 1.800 €, cancelación hipoteca 600 €.
Valor de adquisición: 180.000 + 14.400 = 194.400 €
Valor de transmisión: 310.000 – 15.500 – 1.800 – 600 = 292.100 €
Ganancia patrimonial: 292.100 – 194.400 = 97.700 €
Tributación:
- 6.000 € al 19 %: 1.140 €
- 44.000 € al 21 %: 9.240 €
- 47.700 € al 23 %: 10.971 €
Total: 21.351 € (21,85 %). Neto: 76.349 €.
Exenciones: reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el total en otra en un plazo de 2 años, puedes aplicar la exención por reinversión (art. 38 Ley IRPF). Requisitos:
- Haber vivido en ella al menos 3 años de forma continuada.
- Reinvertir el importe íntegro (no solo la ganancia) en nueva vivienda habitual.
- Escriturar la nueva antes de 2 años desde la venta.
Si solo reinviertes parte, la exención es proporcional. Mayores de 65 años tienen exención total sin requisito de reinversión.
Cómo calcular antes de vender
Antes de poner el piso en venta, necesitas conocer su valor real de mercado. Con el Valorador IA de AppInmosoft obtienes una tasación automática basada en datos oficiales del Ministerio de Vivienda, SERPAVI e INE, sin coste ni registro. Introduce dirección, m², estado, y en segundos sabes por cuánto puedes vender. Accede al valorador aquí.
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Errores frecuentes que cuestan dinero
1. No guardar facturas de reformas: Sin justificante, Hacienda no admite deducción. Pérdida media: 2.000-5.000 € en tributación extra.
2. Olvidar la plusvalía municipal: Es deducible del valor de transmisión; muchos no la restan y pagan IRPF de más.
3. Declarar mal la fecha de adquisición en herencias: Puede disparar la ganancia patrimonial si usas valor catastral antiguo sin actualizar coeficientes.
Coeficientes de abatimiento (compras antes de 1995)
Si compraste antes del 31/12/1994, puedes aplicar coeficientes reductores sobre la ganancia generada hasta el 20/01/2006 (disposición transitoria novena Ley 35/2006). Consulta las tablas en la web de la AEAT o pide apoyo a un asesor fiscal; en algunos casos el ahorro supera el 30 % de la ganancia antigua.
Simulador rápido (fórmula)
Si quieres un cálculo aproximado sin esperar a la declaración:
Ganancia = (Precio venta – comisión – plusvalía municipal – gastos notariales) – (Precio compra + ITP/IVA compra + reformas con factura + gastos compra)
Aplica los tramos del 19-23 % según rango. Para ganancias moderadas (< 50.000 €), el tipo efectivo ronda el 20-21 %.
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