Contrato de arras: penitenciales, confirmatorias y penales

Cuando un comprador se decide por tu piso, lo normal es firmar un contrato de arras antes de ir a la notaría. Es un documento privado donde el comprador entrega una cantidad —la señal— y ambas partes se comprometen a cerrar la operación en fecha concreta. Pero ojo: existen tres tipos de arras y cada uno tiene consecuencias muy distintas si alguien se echa atrás.

Qué son las arras y para qué sirven

Las arras son una entrega de dinero del comprador al vendedor para reservar la vivienda y garantizar que la compraventa se ejecutará. Sirven para dos cosas: retirar el piso del mercado y crear un vínculo jurídico entre las partes. En España, según el Código Civil (artículos 1454 y siguientes) y la jurisprudencia del Tribunal Supremo, hay tres modalidades: penitenciales, confirmatorias y penales. La clave está en lo que ocurre si una parte incumple.

Arras penitenciales (las más habituales)

Son el 90 % de los contratos de arras en compraventas particulares. Permiten a cualquiera de las dos partes desistir del contrato pagando una penalización. Si se arrepiente el comprador, pierde la señal que entregó. Si se arrepiente el vendedor, debe devolver el doble de las arras. Ejemplo: entregas 10.000 € de señal; si te echas atrás como comprador, adiós dinero; si el vendedor cambia de opinión, te devuelve 20.000 €.

Este tipo es práctico porque da flexibilidad: no obliga a ir a juicio si surgen imprevistos (financiación denegada, cambio de planes). En ciudades como Madrid o Barcelona, donde el mercado se mueve rápido, las arras penitenciales son la norma. Eso sí, acláralas por escrito en el contrato; si no, un juez puede interpretarlas como confirmatorias.

Arras confirmatorias

Aquí no hay marcha atrás voluntaria. Las arras confirmatorias son un anticipo del precio y obligan a cumplir el contrato. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso por vía judicial o reclamar indemnización por daños y perjuicios (gastos, lucro cesante, etc.). El vendedor no puede deshacer el trato devolviendo el doble; el comprador no puede largarse perdiendo la señal.

Se usan en operaciones institucionales (fondos, promociones) o cuando el comprador ya ha vendido su piso anterior y necesita seguridad absoluta. Menos frecuentes entre particulares porque complican cualquier imprevisto.

Arras penales

Funcionan como cláusula penal ante incumplimiento: la parte que falla paga la cantidad fijada además de cumplir el contrato o indemnizar daños. Son raras en compraventas residenciales; aparecen más en contratos comerciales o cesiones de derechos. Si ves arras penales en un contrato de vivienda, revisa con abogado: pueden acumularse penalizaciones muy altas.

Cuánto dinero se entrega habitualmente

La cifra típica en España oscila entre el 10 % y el 15 % del precio de venta. En 2026, con un precio medio de vivienda de 2.100 €/m² (Ministerio de Vivienda), un piso de 80 m² ronda los 168.000 €, así que las arras suelen ser entre 16.800 € y 25.200 €. En mercados tensos (Málaga, Valencia, Baleares), los vendedores piden más porcentaje (15-20 %) para compensar el riesgo de retirar el inmueble del mercado durante meses.

No existe obligación legal sobre el importe: puedes pactar 5.000 € o 50.000 €. Lo importante es que quede por escrito y que la cantidad sea proporcional al precio total. Si pides el 3 % (5.000 € sobre 150.000 €), la penalización por desistir es baja y quizá no disuada; si pides el 25 %, puede asustar a compradores serios.

Modelo básico de contrato de arras penitenciales

Un contrato de arras debe incluir:

• Identificación completa de vendedor y comprador (nombre, DNI, estado civil).
• Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, superficie, datos registrales.
• Precio total acordado y cantidad entregada en concepto de arras.
• Tipo de arras: explícita: "penitenciales según art. 1454 CC".
• Fecha de firma de escritura pública ante notario (típicamente 30-90 días después).
• Consecuencias del desistimiento: comprador pierde arras, vendedor devuelve el doble.
• Gastos: quién paga notaría, registro, plusvalía municipal, IBI pendiente.
• Estado de cargas: certificar que la vivienda está libre de hipotecas, embargos o inquilinos (salvo pacto en contrario según Ley 29/1994 LAU).

Firma ambas partes, pon fecha y lugar. No hace falta notario para el contrato de arras (aunque puedes elevarlo a público si quieres), pero sí guarda copia del justificante de pago (transferencia, cheque). Muchas inmobiliarias que usan AppInmosoft generan el documento desde el CRM con todos los datos del inmueble ya cargados, reduciendo errores y agilizando la firma —especialmente útil cuando gestionas varias operaciones simultáneas y necesitas plantillas estandarizadas.

Qué pasa si no se cumple el contrato de arras

Depende del tipo. Con arras penitenciales, el desistimiento es legal pagando la penalización pactada; no hay más consecuencias. Con arras confirmatorias, el perjudicado puede acudir a los tribunales y exigir ejecución forzosa o daños (proceso lento y costoso). Si firmaste arras penales, además de la penalización, puedes enfrentarte a indemnización adicional.

En la práctica, si como vendedor recibes una oferta mejor después de firmar arras penitenciales y decides devolver el doble, es legítimo. Si firmaste confirmatorias y haces eso, el primer comprador puede demandarte. Por eso recomendamos siempre aclarar el tipo en el contrato: una frase tipo "las partes acuerdan arras penitenciales, por lo que cada una puede desistir perdiendo o devolviendo el doble" evita pleitos.

Arras vs. reserva vs. señal: no es lo mismo

A veces se confunden tres conceptos. La reserva es un pago simbólico (500-3.000 €) para que el vendedor retire temporalmente el anuncio mientras el comprador gestiona hipoteca o visita de nuevo; no es vinculante y suele perderse si no se avanza. La señal es sinónimo de arras en lenguaje coloquial, pero legalmente puede interpretarse como arras confirmatorias si no especificas lo contrario. El contrato de arras es el documento formal con consecuencias jurídicas claras.

Diferéncialos en tu operación: primero, reserva opcional; luego, arras con plazo concreto para escritura. En el Valorador gratuito de AppInmosoft puedes obtener una tasación oficial (datos SERPAVI + Ministerio de Vivienda + INE) para fijar el precio antes de negociar las arras y evitar sorpresas con la tasación bancaria.

Fiscalidad: ¿tributan las arras?

El dinero de las arras no tributa por sí solo en IRPF ni en ITP mientras sean un anticipo de la compraventa futura. Cuando se formalice la escritura, el comprador pagará ITP (6-10 % según CCAA) sobre el precio total si es segunda mano, o IVA (10 %) + AJD si es obra nueva. Si el contrato se deshace (arras penitenciales), el vendedor que retiene la señal debe declararla como ganancia patrimonial en IRPF (Ley 35/2006), igual que cualquier ingreso por desistimiento. El comprador que pierde las arras puede deducirlas como pérdida patrimonial en su declaración, siempre que documente el contrato y el desistimiento.

Consejos prácticos para vendedores e inmobiliarias

1. Especifica siempre el tipo de arras. No des nada por supuesto; la jurisprudencia favorece la interpretación confirmatoria si hay duda.
2. Pide al comprador certificado bancario de fondos. Si entrega 20.000 € en arras pero luego no consigue hipoteca, te quedas con la señal pero pierdes tiempo de mercado.
3. Fija plazos realistas. 60-90 días para escritura es razonable; menos de 30 días aprieta mucho si hay hipoteca de por medio.
4. Deja constancia escrita de todo gasto. IBI, comunidad, derramas pendientes: aclara quién los asume en el contrato de arras.
5. Usa un CRM. Plataformas como AppInmosoft permiten llevar pipeline de cada operación, generar contratos con datos del inmueble, activar recordatorios de plazos y evitar que se te escape una firma o una devolución de arras. Especialmente útil si gestionas 10+ ventas en paralelo.

Para inmobiliarias pequeñas que quieran profesionalizar la gestión de arras, contratos y clientes, consulta los planes de AppInmosoft: tienes desde licencias para agencias unipersonales hasta modelos escalables con múltiples usuarios y sincronización con portales.