Cuando vendes una segunda residencia en España, Hacienda quiere su parte. A diferencia de la vivienda habitual, aquí no hay exención por reinversión: tributas sí o sí en el IRPF por la ganancia patrimonial que generes. Vamos al grano: cómo calcularla, qué gastos te puedes descontar y qué pasa si compraste la casa hace décadas.
Ganancia patrimonial: qué es y cómo se calcula
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (lo que cobras) y el valor de adquisición (lo que pagaste más mejoras). La fórmula básica:
Ganancia = Valor de transmisión - Valor de adquisición
El valor de transmisión es el precio de venta que figura en la escritura. Ojo: Hacienda compara con el valor catastral y de referencia del Ministerio de Vivienda. Si el precio declarado es muy bajo (por ejemplo, 180.000 € cuando el de referencia es 240.000 €), la AEAT puede usar el superior y liquidarte la diferencia más intereses.
El valor de adquisición incluye:
- Precio de compra de la escritura
- Gastos de notaría, registro, gestoría al comprar
- Impuestos pagados en la compra (ITP o IVA + AJD)
- Mejoras demostrables (reforma del baño con factura, instalación de aire acondicionado, etc.). Las reparaciones habituales no cuentan.
Al valor de transmisión le restas:
- Gastos de venta (notaría, registro, plusvalía municipal, comisión de la agencia inmobiliaria)
Ejemplo real: compras un apartamento en Benidorm en 2010 por 150.000 €, pagas 12.000 € de ITP y gastos, reformas el baño en 2015 por 8.000 € (factura). En 2026 lo vendes por 210.000 €, pagando 3.500 € de plusvalía municipal y 6.300 € de comisión inmobiliaria (3%).
Valor de adquisición: 150.000 + 12.000 + 8.000 = 170.000 €
Valor de transmisión: 210.000 - 3.500 - 6.300 = 200.200 €
Ganancia patrimonial: 200.200 - 170.000 = 30.200 €
Base del ahorro y tipos impositivos en 2026
La ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF (Ley 35/2006), no en la base general. Esto significa que tributa aparte de tu salario, con tramos específicos que en 2026 son:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- De 50.000 a 200.000 €: 23%
- De 200.000 a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
En el ejemplo de Benidorm, los primeros 6.000 € tributan al 19% (1.140 €) y el resto (24.200 €) al 21% (5.082 €). Total a pagar: 6.222 €. Nada despreciable.
Si vendes con pérdidas (valor de transmisión inferior al de adquisición), puedes compensar esas minusvalías con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio o de los cuatro siguientes. Pero no con rendimientos del trabajo.
Coeficientes de abatimiento para viviendas compradas antes de 1994
Aquí viene el regalo para inmuebles antiguos. Si compraste tu segunda residencia antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar unos coeficientes de reducción sobre la parte de ganancia generada hasta el 20 de enero de 2006. Estos coeficientes deflactan el valor de adquisición para compensar la inflación acumulada.
Pongamos que compraste un piso en Valencia en 1990 por 60.000 € (10 millones de pesetas). Al venderlo en 2026 por 180.000 €, la ganancia bruta sería 120.000 €. Pero:
- Aplicas el coeficiente de actualización al valor de adquisición (tablas del Ministerio de Hacienda). Para 1990, el coeficiente ronda 2,09. Valor actualizado: 60.000 × 2,09 = 125.400 €.
- Calculas la ganancia generada hasta el 20/01/2006 y la posterior por separado.
- Sobre la ganancia pre-2006, aplicas coeficientes de abatimiento (11,11% por cada año desde la compra hasta 1996, máximo del 100%). Si compraste en 1990, llegas al 100% de reducción en esa parte.
El cálculo es farragoso. Muchos propietarios usan el valorador de AppInmosoft para estimar el impacto fiscal antes de vender, aunque siempre conviene que un asesor fiscal revise los números finales.
Plazos y cómo declararlo en la Renta
Si vendes en 2026, declaras la ganancia en la Renta de 2026 (que presentas entre abril y junio de 2027). Hacienda ya conoce la operación porque el notario la comunica, pero tú debes calcular correctamente la ganancia y rellenar el apartado de ganancias y pérdidas patrimoniales.
Conserva todas las facturas: escrituras de compra y venta, recibos de ITP, facturas de reformas, justificante de plusvalía municipal, contrato de la inmobiliaria. En caso de inspección, te las van a pedir.
Errores comunes que cuestan dinero
1. No descontar la plusvalía municipal. Muchos olvidan restar este impuesto del valor de transmisión. En ciudades como Madrid o Barcelona, puede superar los 5.000 €.
2. No incluir mejoras. Si renovaste la cocina o cambiaste ventanas, esas facturas reducen la ganancia. Sin factura, Hacienda no las admite.
3. Confundir residencia habitual con segunda residencia. Si viviste en la vivienda menos de tres años consecutivos antes de vender, no es habitual: tributa como segunda.
4. Declarar un precio de venta inferior al de referencia. El Ministerio de Vivienda publica valores de referencia para cada código postal. Hacienda usa el mayor entre precio declarado y valor de referencia. En 2026, con los datos del Catastro actualizados, las discrepancias son más evidentes.
Las agencias que usan AppInmosoft como CRM pueden consultar automáticamente el valor de referencia al crear la ficha del inmueble, avisando al propietario si el precio de venta acordado está por debajo y podría generar un ajuste fiscal.
¿Y si vendo para comprar otra segunda residencia?
A diferencia de la vivienda habitual, no hay exención por reinversión para segundas residencias. Da igual que uses el dinero para comprar otro apartamento en la playa: tributas por la ganancia completa. La única excepción (marginal) es si eres mayor de 65 años y reinviertes en una renta vitalicia, pero eso es otro tema.
Optimiza antes de vender
Si la ganancia va a ser alta, valora:
- Fraccionamiento de ventas. Si tienes varias propiedades, venderlas en ejercicios distintos puede evitar saltos de tramo (aunque la diferencia entre el 21% y el 23% no es brutal).
- Donación en vida con reserva de usufructo. Estrategia compleja que traslada la ganancia futura a los herederos (tributan menos si esperan a vender tras heredar). Consulta con un notario.
- Valoración profesional previa. Usa herramientas como el valorador gratuito de AppInmosoft para estimar el precio de mercado con datos oficiales del Catastro, SERPAVI y el Ministerio de Vivienda. Así evitas sorpresas fiscales.
Casos prácticos: Madrid, Barcelona, Málaga
Madrid (Salamanca): Compras en 2005 por 320.000 €, vendes en 2026 por 480.000 €. Gastos de compra: 28.000 €. Gastos de venta: 18.000 €. Ganancia: 480.000 - 18.000 - 320.000 - 28.000 = 114.000 €. Impuesto (tramo 21-23%): ~25.000 €.
Barcelona (Eixample): Compras en 1992 por 90.000 €, vendes en 2026 por 350.000 €. Con coeficientes de abatimiento, la ganancia efectiva puede reducirse a 80.000 € (parte pre-2006 casi exenta). Impuesto: ~17.000 €.
Málaga (Torremolinos): Compras en 2018 por 140.000 €, vendes en 2026 por 195.000 €. Ganancia: 55.000 € (sin mejoras). Impuesto: ~11.500 €.
Automatiza tu inmobiliaria con AppInmosoft
Si gestionas compraventas, AppInmosoft centraliza tus clientes, valoraciones automáticas con datos oficiales, pipeline de leads y sincronización con portales en un solo CRM multi-usuario. Ahorra tiempo en cada operación y ofrece a tus clientes estimaciones fiscales precisas desde el primer contacto.
Prueba gratis: Valorador de viviendas | Licencia permanente desde 399 €: Ver planes