Vender la vivienda donde vives no es solo firmar en la notaría. Hacienda quiere su parte, y ese «beneficio» que sacas puede convertirse en una ganancia patrimonial que tribute en tu IRPF. Pero calma: existen exenciones legales que pueden reducir (o eliminar) esa factura fiscal si sabes cómo usarlas.
En 2025-2026, con los tramos del IRPF actualizados y las nuevas obligaciones de VeriFactu (RD 1007/2023), entender cómo tributa la venta de tu vivienda habitual es clave para no llevarte sorpresas en la próxima declaración de la renta.
¿Qué es la ganancia patrimonial y cuándo se genera?
Cuando vendes tu vivienda habitual por más de lo que te costó comprarla (incluidos gastos de compra, mejoras y amortización), generas una ganancia patrimonial. Esa diferencia tributa en la base del ahorro del IRPF, no en la general.
Por ejemplo: compraste un piso en Valencia en 2015 por 180.000 €, y lo vendes en 2025 por 250.000 €. La ganancia bruta sería 70.000 €, pero puedes restar:
- Gastos de compra (notaría, registro, gestoría, ITP): unos 10.000 €
- Mejoras demostrables (reforma cocina, ascensor): 8.000 €
- Gastos de venta (comisión inmobiliaria, plusvalía municipal, certificado energético): 15.000 €
Ganancia neta: 70.000 – 33.000 = 37.000 €. Esa cifra es la que Hacienda evalúa.
Tramos del IRPF para ganancias patrimoniales en 2025-2026
Desde 2023, los tramos de la base del ahorro han cambiado. En 2025-2026, las ganancias patrimoniales tributan así (datos estatal, luego cada comunidad puede aplicar su escala):
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 a 50.000 €: 21%
- De 50.000 a 200.000 €: 23%
- De 200.000 a 300.000 €: 27%
- Más de 300.000 €: 28%
Siguiendo el ejemplo anterior (37.000 € de ganancia neta), tributarías: 6.000 × 19% = 1.140 € + 31.000 × 21% = 6.510 €. Total: 7.650 € aproximados.
Pero aquí entran las exenciones que pueden dejarte en cero.
Exención por reinversión en vivienda habitual
La Ley 35/2006 del IRPF (art. 38) permite exención total si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta).
Condiciones:
- La vivienda vendida debe haber sido tu residencia habitual (al menos 3 años de los últimos 5 antes de la venta).
- Reinviertes el importe íntegro (no solo la ganancia) en comprar o rehabilitar otra vivienda habitual en España o UE.
- Si solo reinviertes parte, la exención es proporcional.
Ejemplo: vendes por 250.000 € y compras otra por 200.000 €. Solo reinviertes el 80%, así que solo exentas el 80% de la ganancia (29.600 € de los 37.000 €). Tributarías por los 7.400 € restantes.
Si compras por 250.000 € o más, exención completa. Cero impuestos en el IRPF por esa ganancia.
Importante: debes declararlo en la casilla 1626 de la declaración de la renta del año de la venta, indicando que te acoges a la exención por reinversión. Hacienda lo comprobará con el registro de la propiedad.
Exención para mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más el día de la venta, la ganancia patrimonial está totalmente exenta, sin condiciones de reinversión (art. 33.4.b Ley 35/2006 IRPF).
Ejemplo: tu madre vende su piso en Sevilla donde vivió 20 años. Tiene 67 años. Ganancia: 50.000 €. Tributación: 0 €, aunque se gaste el dinero en un crucero.
Si tienes 64 años y vendes, no aplica. Pero si esperas un mes y cumples 65 antes de firmar la escritura, te ahorras miles de euros.
Además, si el importe obtenido lo destinas a una renta vitalicia, también hay exención (máximo 240.000 € exentos), aunque esto es menos común.
¿Qué pasa si vendo y no reinvierto?
Tributas según los tramos de la base del ahorro. Si la ganancia es alta, puedes estar pagando hasta el 28% (en tramos estatales, más la escala autonómica).
En Madrid, por ejemplo, los tramos autonómicos son algo más bajos. En Cataluña, más altos. Consulta la escala de tu comunidad en la web de la AEAT.
Casos especiales: herencias y donaciones
Si heredaste la vivienda, el valor de adquisición no es lo que pagó el fallecido, sino el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones. Si ese valor fue alto (por ejemplo, tasación oficial), tu ganancia será menor al venderla.
Si la recibiste por donación, el valor es el que constó en el Impuesto de Donaciones, no el de compra original.
Plusvalía municipal: no confundir con el IRPF
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un tributo local, distinto del IRPF. Lo pagas al ayuntamiento (normalmente el vendedor), y no reduce la ganancia patrimonial en el IRPF. Pero sí puedes restarlo como gasto de venta.
Desde 2021 (sentencia TC 182/2021), solo pagas plusvalía si realmente hubo incremento de valor. Si vendes por menos de lo que compraste, puedes solicitar la exención.
Cómo calcular exactamente tu ganancia: usa el valorador de AppInmosoft
Antes de vender, necesitas conocer el valor real de tu vivienda. Ni inventarte un precio ni fiarte solo de portales. Nuestro valorador con inteligencia artificial usa datos oficiales del SERPAVI (Ministerio de Vivienda), INE y registros locales para darte una tasación ajustada en segundos.
Así calculas si te interesa vender ahora, esperar a cumplir 65 años, o reinvertir para acogerte a la exención. Todo sin salir de casa.
Obligaciones contables para inmobiliarias pequeñas
Si eres una inmobiliaria que gestiona estas operaciones, recuerda que desde 2025 el RD 1007/2023 (VeriFactu) obliga a llevar registros digitales de todas las facturas y operaciones. Aunque la venta de vivienda la hace el propietario, tus honorarios deben estar perfectamente documentados.
En AppInmosoft integramos emisión de facturas, control de comisiones y alertas fiscales automáticas. Si gestionas más de 10 operaciones al año, necesitas un software que te cubra las espaldas ante inspecciones de Hacienda. Echa un vistazo a nuestra licencia permanente, sin mensualidades ni sorpresas.
Errores comunes que te pueden costar caro
- No declarar la venta: Hacienda cruza datos del registro. Te pillarán.
- Inflar gastos sin justificantes: Solo valen facturas y recibos con NIF.
- Reinvertir fuera de plazo: Si pasas de los 2 años, pierdes la exención total.
- Confundir residencia habitual con segunda vivienda: La exención solo aplica si viviste al menos 3 años.
- No declarar mejoras: Si reformaste y no guardaste facturas, pierdes deducciones legítimas.
Resumen rápido
Vender tu vivienda habitual en 2025-2026 puede salirte gratis fiscalmente si:
- Reinviertes el importe íntegro en otra vivienda habitual en 2 años.
- Tienes 65 años o más el día de la venta.
Si no, tributas en la base del ahorro del IRPF (19%-28% según tramos estatales + autonómicos). Calcula bien gastos de compra, mejoras y venta. Usa herramientas fiables para saber el valor real de tu inmueble antes de moverte.
Y si eres inmobiliaria, asegúrate de cumplir VeriFactu y tener todo documentado. En AppInmosoft te lo ponemos fácil: desde el CRM hasta la factura electrónica, todo en un solo sitio.